再建築不可物件とは、法律や規制の問題により、現存する建物を取り壊した後に再建築が許可されていない物件のことを指します。このような物件は一般的に価値が低いとされ、売却が困難なケースが多いです。
しかし、適切な販売戦略を取ることで、再建築不可物件でも賢く売却することが可能です。本記事では、再建築不可物件を売却する際のリスクや注意点、そして仲介業者を通じた売却のメリットやリフォームを通じた価値向上の可能性について詳しく解説します。
売却が難しい理由とリスク
再建築不可物件は、まずその性質から一般的な不動産市場において非常に売却が難しいとされています。主な理由は、購入後に大規模なリフォームや建て替えができない点です。これにより、物件を購入してもその後の運用に制約が生じ、特に個人の住宅として利用したい購入者にとっては魅力が低くなります。また、金融機関も再建築不可物件に対しては住宅ローンを組むことが難しいため、現金購入が求められるケースがほとんどです。
さらに、物件の立地が狭い道路に面している場合や、建ぺい率や容積率に関する制約が厳しい場合、再建築が不可能である理由が複雑化し、法律的リスクも高まります。これらの要因は物件の購入者にとってリスクが高く、通常の市場価格では売れにくい傾向があります。そのため、再建築不可物件を売却する際には、こうしたリスクをしっかりと理解し、売却価格を適正に設定することが必要です。
また、長期的に保有してしまうと固定資産税や維持管理費がかかり続けるため、オーナーにとってもコスト面での負担が大きくなります。このため、早期の売却を検討することがリスク軽減の一つの手段となります。
買取業者は本当に底地や再建築不可の知識があるのか確認
再建築不可物件の売却において、信頼できる不動産仲介業者を通じて売却することは非常に大きなメリットをもたらします。まず、仲介業者は不動産市場に精通しており、再建築不可物件の特性やリスクを十分に理解しているため、適切な価格設定やターゲット顧客に対するマーケティング戦略を立てることが可能です。
特に、再建築不可物件は一般の住宅購入者にとっては魅力が低いことが多いですが、投資家や賃貸物件として運用を考える企業にとっては魅力的なケースもあります。仲介業者はこうした特殊なニーズを持つ買い手を見つけることが得意で、オーナー自身ではアクセスしにくい顧客層にもリーチすることが可能です。
ただし、必ず不動産業者が底地や再建築不可物件に特化しているか確認しましょう。SEO対策が得意なだけで、借地借家法や建築基準法などの法的知識が無い会社が沢山あります。特にインターネットで検索して上位表示されている会社はSEOが得意な会社が多いので注意が必要です。
買取してもらう際のポイント
法的制約の理解
底地・再建築不可・市街化調整区域・共有持分など、特殊な物件は法的な制約が多いことが一般的です。なぜ金額が安くなってしまうのか、底地、再建築不可でも、賃借人との関係や、再建築のしやすさによって価格が全然変わってきます。
税務とタイミング
不動産売却時の譲渡所得税などの税務に関する知識を持ち、適切な売却時期を選びましょう。事前に税理士に相談することが推奨されます。
買取価格と売出価格の確認
提示された価格が買取価格なのか、売出価格なのかを確認しましょう。仲介業者を経由する場合、手数料が発生することもあります。
適正価格の見極めやたらと高い査定額を提示してくる業者には警戒心を持つことが大切です。適正価格を複数の業者から確認しましょう。
「URUHOME」を運営する株式会社ドリームプランニングは、2005年の創業以来、底地や再建築不可物件、市街化調整区域、共有持分といった特殊な不動産の買取と再生に特化して取り組んできました。
ドリームプランニングでは、交渉から再販売までを一貫して自社で行っているため、無駄なコストを削減し、より高値での買取を実現しています。
参考記事：再建築不可の売却｜URUHOME(ウルホーム)
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